ビルのオーナーやプロパティマネージャーとして、ビルで発生しうる最も一般的なメンテナンスの問題を認識しておくことは重要です。
これらの問題を放置しておくと、修理費用がかさむだけでなく、安全上の問題を引き起こし、入居者の満足度に悪影響を及ぼす可能性があります。
今回は、ビルのメンテナンスでよくある問題トップ10を紹介し、解決するためのヒントを太平エンジニアリング後藤悟志社長ともにお届けしていきます。
配管トラブル
雨漏り
水漏れは、水害やカビの発生、光熱費の増加の原因となる一般的な配管の問題です。
水漏れを直すには、まず水漏れの原因を突き止め、壁や天井に水滴や水垢が付着していないかを確認します。
壁や天井に水滴や水垢が付着していないか確認し、パイプから漏れている場合は交換が必要な場合があります。
蛇口やシャワーヘッドのような器具からの場合は、ガスケットやワッシャーの交換で済む場合もあります。
排水口の詰まり
排水口の詰まりは厄介なもので、放っておくと水害につながる可能性があります。
排水口の詰まりを直すには、まずプランジャーを使って詰まりを取り除くことから始めます。
それでもダメな場合は、排水管スネークやオーガーを使ってみてください。
ひどい場合は、専門業者に依頼する必要があります。
電気的な問題
停電について
停電は、悪天候、電気系統の故障、回路の過負荷など、さまざまな要因によって引き起こされます。
停電を解決するには、まず、周辺の他の建物でも停電が発生していないかどうかを確認します。
もしそうでなければ、サーキットブレーカーが落ちていないかどうかを確認します。
ブレーカーが落ちている場合は、リセットして電源が回復するかどうかを確認します。
ブレーカーが落ち続けている場合は、電気工事業者に依頼する必要があるかもしれません。
照明のちらつき
照明のちらつきは、電球の緩み、照明スイッチの不具合、電気系統の問題などが原因となっている場合があります。
照明のちらつきを直すには、まず電球をチェックし、正しくねじ込まれているかどうかを確認します。
それでもダメな場合は、電球やスイッチを交換してみてください。
それでも解決しない場合は、電気技師に依頼する必要があるかもしれません。
HVACの問題
暖房・冷房不足
暖房や冷房の不足は、サーモスタットの故障、エアフィルターの目詰まり、HVACシステムの故障など、さまざまな要因で引き起こされる可能性があります。
この問題を解決するには、まず、サーモスタットの設定が正しいかどうかを確認します。
次に、エアフィルターをチェックし、汚れている場合は交換します。
問題が解決しない場合は、HVAC技術者を呼ぶ必要があるかもしれません。
奇妙な音
HVACシステムから聞こえる奇妙な音は、部品の緩み、コイルの汚れ、モーターの不具合など、問題の兆候であることがあります。
この問題を解決するには、まず部品に緩みがないか確認し、必要であれば締め付けます。
その後、コイルを清掃し、ノイズが止まるかどうかを確認します。
問題が解決しない場合は、HVAC技術者を呼ぶ必要があるかもしれません。
屋根の問題
雨漏り
屋根からの雨漏りは、悪天候による被害や屋根材の老朽化など、さまざまな要因で発生することがあります。
雨漏りを直すには、まず天井や壁に水垢が付着していないか確認し、雨漏りの原因を突き止めます。
その後、ルーフィングセメントや補修材を使用して、破損箇所を補修します。
破損がひどい場合は、専門業者に依頼する必要があります。
シングルの欠落や損傷
屋根板が欠けていたり、傷んでいたりすると、屋根は水害を受けやすくなり、構造的な完全性も損なわれます。
この問題を解決するには、まず、欠けたり傷んだりした屋根板を交換することから始めましょう。
構造的な問題
構造的な問題には、壁や基礎のひび割れ、床の凹凸、屋根のたるみなどがあります。
これらの問題は、建物の老朽化、水害、地盤のずれなど、さまざまな要因によって引き起こされる可能性があります。
構造上の問題を解決するには、専門のエンジニアや請負業者に依頼し、問題を評価してもらって、適切な修理を提案することが重要です。
害虫の発生
げっ歯類
マウスやラットなどのげっ歯類は、特に寒い季節に建物内でよく発生する問題です。
ネズミの侵入を防ぐには、まずネズミが建物に侵入するための割れ目や穴を塞ぐことから始めます。
その後、罠や毒餌を使用して、既存のネズミを排除します。
また、今後発生しないようにするためには、清潔さを保ち、食品を保管することが重要です。
昆虫
アリ、ゴキブリ、シロアリなどの昆虫も、建物内でよく発生する問題です。
虫の侵入を防ぐには、まず、虫の侵入経路となる割れ目や穴を塞ぐことから始めます。
その後、殺虫剤やトラップを使用して、既存の昆虫を排除します。
また、今後発生しないように、水や食べ物のある場所を取り除き、清潔に保つことが重要です。
エレベーターのトラブル
ドアの誤動作
エレベーターのドアが正しく開閉されないと、乗客の安全が損なわれることがあります。
この問題を解決するには、まずドアセンサーをチェックし、必要に応じて清掃することから始めます。
問題が解決しない場合は、ドアモーターまたはコントローラーの交換が必要な場合があります。
エレベーターが動かない
エレベーターの停止は、乗客にとってイライラする経験であり、また安全上の危険でもあります。
この問題を解決するには、まず緊急停止ボタンを確認し、作動していないことを確認します。
その後、エレベーターの制御盤をリセットしてください。それでも問題が解決しない場合は、エレベーターの技術者を呼ぶ必要があるかもしれません。
まとめ
ビルのオーナーや不動産管理者は、ビルのメンテナンスでよくある問題とその解決方法を知っておくことで、テナントの安全性と満足度を確保するとともに、高額な修理費やダウンタイムを回避することができます。
定期的なメンテナンスと点検は、こうした問題の発生を未然に防ぐことにもつながるので、包括的なメンテナンス計画を立てることが重要です。
よくある質問
Q: ビルに複数のメンテナンス問題が発生した場合、どうすればよいですか？
A：緊急性の高い問題を優先的に解決することが重要です。
例えば、水漏れが原因で水害が発生している場合、照明の点滅など緊急性の低い問題に取り組む前に、その問題に対処することが重要です。
メンテナンスのスケジュールや計画を立て、緊急度に応じて対処する順番を決めておくとよいでしょう。
Q：これらのメンテナンスは自分で直せるのでしょうか、それとも専門家に依頼する必要があるのでしょうか？
A: 問題とあなたの専門性のレベルによります。
電球の交換や水栓金具の交換など、ビルオーナーやプロパティマネージャーができるメンテナンスもありますが、構造物の修理や空調システムの問題など、専門の業者や技術者が必要な場合もあります。
メンテナンスを自分で行うか、専門家に依頼するかを決める際には、安全性を優先し、自分の知識や経験のレベルを正直に伝えることが大切です。
Q: これらの一般的なビルメンテナンスの問題を未然に防ぐにはどうしたらよいでしょうか？
A: 定期的なメンテナンスと点検を行うことで、一般的な建物のメンテナンスに関する多くの問題を防ぐことができます。
例えば、エアフィルターを定期的に清掃・交換することで空調システムの問題を防ぐことができますし、屋根を定期的に点検することで雨漏りや構造上の問題を防ぐことができます。
また、テナントに対して適切なメンテナンスと清掃方法を教育することで、害虫の発生などの問題を防ぐことができます。
最後に、高品質の建材やシステムに投資することも、将来的な問題を防ぐのに役立ちます。